Lãi suất tăng có ‘đe doạ’ thị trường chung cư 2026?

Cắt lỗ hay cắt lãi

Đầu tháng 3/2026, Minh Thư (32 tuổi, trú tại Hà Nội) quyết định chuyển nhượng căn hộ studio rộng 28m2 tại dự án Vinhomes Smart City (phường Tây Mỗ, TP. Hà Nội) sau hơn 1 năm nắm giữ. Giá thu về là 2,55 tỷ đồng, tương đương đơn giá 91 triệu đồng/m2. So với thời điểm mua vào, Minh Thư lãi tới 700 triệu đồng. Dù vậy, cô vẫn “tiếc hùi hụi” khi không chốt bán sớm hơn, bởi ở thời điểm cuối năm 2025, căn hộ này từng được chào mua tới 2,8 tỷ đồng, tương đương 100 triệu đồng/m2.

Minh Thư còn sở hữu một căn hộ studio khác, cùng dự án nhưng khác toà, rộng 25m2, được mua từ 2023 với giá 1,4 tỷ đồng, tương đương 55 triệu đồng/m2. Ở thời điểm cuối năm 2025, căn hộ này được chào mua với giá 3,1 tỷ đồng, tương đương 124 triệu đồng/m2. Còn ở thời điểm hiện tại, giá thu về chỉ 2,95 tỷ đồng, tương đương 118 triệu đồng/m2.

Việc giá bán thấp hơn thời điểm đỉnh cao là dấu hiệu rõ rệt của tình trạng suy giảm thanh khoản trên thị trường chung cư Hà Nội, vốn đã bắt đầu từ cuối năm 2025 và tiếp diễn tới nay. Tuy nhiên, sự suy giảm này không gây ra bất cứ sự hoảng loạn nào cho các chủ sở hữu (bao gồm người mua ở thực lẫn nhà đầu tư trung – dài hạn), bởi trên thực tế, họ đã lãi gấp 2 – 3 lần nhờ đà tăng giá mãnh liệt của căn hộ trong giai đoạn 2022 – 2025. Việc chấp nhận bán giá thấp hơn đỉnh cao chỉ đơn thuần là hành động “cắt lãi” để đáp ứng nhu cầu tiền mặt, hoặc cơ cấu lại danh mục.

Chuyện “cắt lỗ” chung cư hầu như chỉ diễn ra với nhóm nhà đầu tư lướt sóng, vừa “nhảy” vào thị trường chung cư từ cuối năm 2025 và sử dụng các gói vay ưu đãi ngắn hạn (3 – 6 tháng). Khi thanh khoản chậm lại, giá đi ngang hoặc giảm nhẹ, việc lướt sóng trở nên khó khăn. Trong bối cảnh lãi suất thả nổi leo cao lên tới 13% – 14% hoặc hơn, áp lực thoát hàng càng trở nên nặng nề. Điều này thúc ép các nhà đầu tư lướt sóng “cắt lỗ” để thoát khỏi viễn cảnh “còng lưng” trả lãi sau ưu đãi, hình thành hiện tượng “xả hàng” mà thị trường ghi nhận tại một số dự án, nhất là ở khu vực ngoại ô – nơi dân ở thực không đông đúc và khả năng cho thuê còn thấp.

Tuy vậy, tình trạng “cắt lỗ”, “xả hàng” chỉ diễn ra với một nhóm nhỏ, mang tính cục bộ, không phản ánh bối cảnh chung, càng không đại diện cho xu hướng của thị trường chung cư năm 2026.

Lãi suất tăng có làm suy thoái thị trường?

Đà tăng của lãi suất là một trong những nguyên do quan trọng khiến thanh khoản thị trường chung cư nói riêng, thị trường bất động sản nói chung, suy giảm từ cuối 2025. Tuy nhiên, không có cơ sở vững chắc nào cho thấy đà tăng của lãi suất hiện nay sẽ gây ra sự suy thoái đối với thị trường này trong năm 2026.

Nguyên do quan trọng là lãi suất hiện nay không ở mức cực đoan. Dù lãi thả nổi đạt 13% – 14%, nhưng các gói vay mới để đầu tư vẫn đang được cố định lãi suất trong 24 tháng ở mức dưới 12%. Đây là “ngưỡng kháng cự” quan trọng, dưới ngưỡng này, nhà đầu tư vẫn chấp nhận đi vay để mua sản phẩm. Bởi dù chi phí vốn tăng lên so với trước đây, nhưng tốc độ tăng giá bất động sản vẫn cao hơn, tạo lợi nhuận thực dương cho người mua.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, chỉ ra rằng suốt giai đoạn 2022 – 2025, khi lãi suất ngân hàng tăng cao và thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn khó khăn nhất trong nhiều năm, giá chung cư tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM vẫn tiếp tục tăng. Hà Nội tăng từ khoảng 40 triệu đồng/m2 lên gần 87 triệu đồng/m2. TP. HCM tăng từ khoảng 46 triệu đồng/m2 lên khoảng 75 triệu đồng/m2.

Sở dĩ có tình trạng này là do 3 nguyên nhân. Một là bất động sản có độ trễ rất lớn. Khi thị trường xấu, điều xảy ra trước tiên thường là thanh khoản giảm, chứ không phải giá giảm, dù vẫn có giảm cục bộ ở một số dự án. Hai là nguồn cung chung cư khan hiếm do vướng pháp lý và ít dự án mới. Khi nguồn cung thấp, chủ đầu tư có xu hướng giữ giá hoặc tăng giá, khiến thị trường khó có khả năng giảm sâu. Ba là người bán không chịu áp lực tài chính lớn như thị trường khác, như chứng khoán. Nhiều chủ nhà không vay ngân hàng nên có xu hướng giữ tài sản thay vì bán rẻ.

“Vì vậy, lãi suất cao thực tế chỉ làm thị trường chậm lại, chứ không đủ để kéo giá nhà xuống”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Bên cạnh vấn đề lãi suất, thực tế cho thấy trong giai đoạn thanh khoản kém dồi dào, các chủ đầu tư thường đẩy rất mạnh các chương trình hỗ trợ, ưu đãi, nhằm kích cầu. Phổ biến nhất trong các chương trình hỗ trợ là ưu đãi vay vốn: hạn mức vay tới 70% – 80% giá trị sản phẩm, ân hạn nợ gốc trong 1 – 2 năm, miễn lãi suất (lãi 0%) trong 2 – 3 năm hoặc hơn, thậm chí còn “khoá” lãi suất trong 9 – 12 tháng sau bàn giao ở mức thấp (dưới 10%). Chính sách này tạo ra một lớp đệm tài chính, giúp người mua đứng ngoài biến động lãi suất, thậm chí bình yên đi qua một chu kỳ điều chỉnh, bởi trong vòng 20 năm qua, không có bất kỳ pha điều chỉnh lãi suất nào lẫn cuộc khủng hoảng địa ốc nào kéo dài quá 36 tháng.

Song song với ưu đãi về gói vay, các chủ đầu tư cũng tung ra các chương trình như: giãn thanh toán, ví dụ chỉ thanh toán 2%/tháng kéo dài trong 24 tháng; cam kết tiền thuê, có thể lên tới 35% và kéo dài tới 5 năm; hỗ trợ tự doanh; tặng quà: nội thất, vàng, xe hơi, miễn phí dịch vụ 3 – 5 năm…

Các chính sách bán hàng này được nhìn nhận là “đủ mạnh” để kéo và giữ chân người mua trong bối cảnh hiện nay, nhất là giới đầu tư có tiềm lực tài chính. Không chỉ đơn thuần “xuống tiền” để lấy “lãi” từ các khoản ưu đãi, điều thuyết phục giới đầu tư tiếp tục giải ngân là sức cầu đối với thị trường chung cư nói riêng, bất động sản nói chung, vẫn đang khá mạnh.

Đặc biệt là thị trường đang duy trì niềm tin về một chu kỳ tăng trưởng mới – khi dòng dân cư, lao động và vốn tiếp tục dồn về các siêu đô thị như Hà Nội, TP. HCM sau sáp nhập tỉnh/thành, tạo thành lực cầu bền vững và liên tục tăng trưởng trong ít nhất 1 thập niên tới. Ngoài ra, với sự gia tăng của các yếu tố cấu thành giá sơ cấp sản phẩm (đất, vật liệu, nhân công…) sẽ không có lý do để giá chung cư nói riêng, bất động sản nói chung “quay đầu” giảm, nhất là khi các biến động lãi suất chỉ mang tính lâm thời.

Sự “dùng dằng” của giá chung cư hiện nay thuần tuý phản ánh sức ép nhất định của lãi suất, sự mở rộng của nguồn cung trong đó có những nguồn cung sơ cấp giá thấp hơn so với giai đoạn trước khiến “cơn khát” sản phẩm của người mua phần nào được giải toả. Nhưng sự “dùng dằng” đó không bảo đảm rằng giá đi ngang lâu dài hay “quay đầu” giảm, nhất là chung cư trong vùng nội đô và nội đô mở rộng.

Theo: Ái Châu Tử 

Nguồn: vietnamfinance.vn