Hàng loạt dự án bất động sản ‘chết lâm sàng’, DN xin mở van vốn để tái cấu trúc

Cần sớm phân loại DN bất động sản theo từng phân khúc

Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu rộng sau nhiều năm tăng trưởng nóng, nhiều doanh nghiệp cho rằng việc áp dụng chung một chính sách tín dụng cho toàn bộ ngành đang bộc lộ nhiều bất cập. Các doanh nghiệp phát triển nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền, đang phải chịu chung mặt bằng lãi suất và cơ chế kiểm soát tín dụng với các phân khúc đầu cơ hoặc rủi ro cao hơn.

Ông Trần Văn Hiếu – Tổng giám đốc OBC Holdings cho rằng, cần sớm phân loại rõ doanh nghiệp bất động sản theo từng phân khúc hoạt động để xây dựng cơ chế tín dụng phù hợp, thay vì tiếp tục điều hành theo cách “gom chung vào một rổ”. Thị trường bất động sản hiện không còn là một khối đồng nhất mà đã phân hóa rất sâu. Chỉ tính riêng sản phẩm bất động sản đã có khoảng 5 nhóm lớn, nhưng trong mỗi nhóm lại chia thành nhiều phân khúc với đặc thù vận hành, vòng quay vốn và khả năng hấp thụ tín dụng khác nhau.

“Chúng tôi là doanh nghiệp phát triển bất động sản dân cư, tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, hiện nay ngay cả khái niệm nhà ở vừa túi tiền hay nhà ở xã hội vẫn còn tương đối chung chung, chưa có tiêu chí phân loại cụ thể để làm cơ sở xây dựng chính sách tín dụng riêng”, ông Hiếu chia sẻ.

Theo lãnh đạo OBC Holdings, giá bán bất động sản hiện được hình thành từ ba cấu phần chính gồm giá vốn, chi phí bán hàng và biên lợi nhuận. Trong đó, bài toán lớn nhất đối với doanh nghiệp muốn phát triển nhà ở giá phù hợp là làm sao giảm được chi phí trung gian và tối ưu giá vốn đầu vào.

Bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện với yêu cầu vốn pháp định cao, đồng thời doanh nghiệp phải bảo đảm vốn đối ứng tối thiểu 20% theo quy định hiện hành. Không chỉ vậy, các thủ tục pháp lý cũng ngày càng siết chặt khiến doanh nghiệp phải bỏ ra lượng vốn rất lớn trước khi dự án được mở bán.

“Để một dự án đủ điều kiện huy động vốn từ khách hàng, doanh nghiệp phải hoàn thành rất nhiều bước như giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất, hoàn thiện pháp lý, thiết kế, xây dựng phần móng… Thông thường, khi đủ điều kiện bán hàng thì doanh nghiệp đã phải bỏ ra khoảng 30 – 40% tổng mức đầu tư”, ông Hiếu nói.

Điều này khiến phần lớn doanh nghiệp gần như phải sử dụng toàn bộ vốn tự có trong giai đoạn đầu và buộc phải tìm đến tín dụng ngân hàng để tiếp tục triển khai dự án. Trên thực tế, các dự án có pháp lý tốt, minh bạch và hướng tới nhu cầu ở thực vẫn có khả năng tiếp cận nguồn vốn với mức lãi suất hợp lý nhờ quá trình thẩm định riêng của ngân hàng. Tuy nhiên, ở góc độ chính sách vĩ mô, việc áp dụng chung mặt bằng điều hành lãi suất cho toàn bộ lĩnh vực bất động sản đang tạo ra nhiều bất cập.

“Nếu tất cả đều bị xếp chung vào một nhóm là bất động sản thì những doanh nghiệp làm nhà ở dân cư, nhà ở vừa túi tiền cũng đang phải chịu chung chính sách tín dụng với các phân khúc đầu cơ hoặc rủi ro cao hơn”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Vì thế, việc phân loại doanh nghiệp bất động sản là hoàn toàn khả thi bởi hồ sơ pháp lý, mục tiêu phát triển và đặc điểm sản phẩm của từng doanh nghiệp đều rất rõ ràng. Trong khi đó, định hướng phát triển đô thị vùng ven gắn với TOD và ưu tiên nhà ở vừa túi tiền cũng đã được các cơ quan quản lý nhiều lần nhấn mạnh.

“Các điều kiện từ phía doanh nghiệp, ngân hàng và cơ quan quản lý hiện đều đã có. Vấn đề còn lại là cần minh bạch và phân cấp rõ từng loại sản phẩm để có cơ chế tín dụng phù hợp hơn”, ông Hiếu nói thêm.

Thị trường bước vào chu kỳ phát triển hoàn toàn mới

Ông Nguyễn Đức Thuận – Giám đốc Khối Chiến lược và Đầu tư HASCO Holdings cho rằng, thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển hoàn toàn mới sau nhiều năm tăng trưởng nóng dựa chủ yếu vào kỳ vọng giá tăng liên tục.

Bất động sản là lĩnh vực hấp thụ lượng vốn rất lớn và có liên quan trực tiếp tới hơn 40 ngành nghề khác nhau trong nền kinh tế. Tuy nhiên, suốt thời gian dài, thị trường chủ yếu vận hành theo tâm lý “mua là có lời”, khiến hoạt động đầu cơ và tích trữ tài sản phát triển mạnh.

Điều này giúp nhiều doanh nghiệp bất động sản tăng trưởng rất nhanh, quy mô tài sản và dư nợ tín dụng cùng lúc phình to. Tuy nhiên, thị trường hiện đã bước sang giai đoạn cuối của chu kỳ tăng trưởng nóng và bắt đầu bộc lộ nhiều rủi ro nếu không được tái cấu trúc theo hướng minh bạch và bền vững hơn.

“Xu hướng sắp tới sẽ chuyển từ đầu cơ sang tạo ra giá trị thật. Giá trị bất động sản không thể chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá mà phải đến từ khả năng khai thác và tạo ra địa tô thực sự”, ông Thuận nhận định.

Đại diện HASCO Holdings cho biết doanh nghiệp đã lựa chọn hướng phát triển thận trọng trong suốt 18 năm qua và không tham gia phát hành trái phiếu dù giai đoạn trước thị trường huy động vốn rất thuận lợi.

Theo ông Thuận, trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng ngân hàng không còn quá dồi dào nhưng nhu cầu vốn của thị trường vẫn rất lớn, Việt Nam cần khơi thông thêm nhiều kênh dẫn vốn ngoài hệ thống ngân hàng truyền thống. Ba trụ cột cần được thúc đẩy mạnh hơn gồm thị trường trái phiếu, thị trường vốn quốc tế và các quỹ đầu tư bất động sản.

Đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, yếu tố quan trọng nhất hiện nay là phải khôi phục niềm tin của nhà đầu tư thông qua minh bạch dòng tiền, kiểm soát chặt mục đích sử dụng vốn và nâng cao trách nhiệm của doanh nghiệp phát hành.

“Cơ quan quản lý cần tham gia sâu hơn để tạo niềm tin cho thị trường, còn doanh nghiệp phải có trách nhiệm sử dụng vốn đúng mục đích và bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả đầy đủ cho nhà đầu tư”, ông Thuận nói.

Ở góc độ dòng vốn quốc tế, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn của nhà đầu tư nước ngoài khi dòng vốn FDI tiếp tục cải thiện mạnh trong những tháng đầu năm. Tuy nhiên, để tận dụng tốt cơ hội này, thị trường cần nâng cao tính minh bạch và hoàn thiện hơn về hành lang pháp lý.

Ngoài ra, ông cũng nhấn mạnh vai trò của các quỹ đầu tư bất động sản trong việc sàng lọc và đánh giá chất lượng dự án, thay vì để nhà đầu tư cá nhân trực tiếp tham gia vào những dự án tiềm ẩn rủi ro pháp lý.

Theo ông Thuận, hiện nay trên thị trường tồn tại rất nhiều dự án dở dang, bỏ hoang hoặc “chết lâm sàng” nhưng vẫn còn khả năng tái cấu trúc nếu có cơ chế dẫn vốn phù hợp.

“Từ TP HCM đến nhiều địa phương khác có rất nhiều dự án xây dang dở rồi bỏ không. Điều này gây lãng phí rất lớn cho nền kinh tế và khiến người dân mất tiền. Vì vậy, cần có cơ chế dẫn vốn vào hoạt động tái cấu trúc và M&A để hồi sinh các dự án này”, ông Thuận nhấn mạnh.

Theo ông, nếu khơi thông được dòng vốn cho hoạt động tái cấu trúc bất động sản, đây sẽ trở thành một trong những động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đồng thời hỗ trợ kiểm soát lạm phát trong giai đoạn tới.

Tác giả: Kỳ Thư

Nguồn: vietnamfinance.vn