Hàng khó bán và nợ tăng nhanh: Doanh nghiệp BĐS tìm đủ cách xoay tiền

Trên thị trường bất động sản nguồn cung từng bước được khơi thông, nhiều dự án được tái khởi động sau thời gian dài vướng mắc pháp lý, song tốc độ hấp thụ chưa theo kịp tốc độ phục hồi của nguồn cung.

Quý II/2026, cả nước ghi nhận hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công, giảm còn 71,5% so với quý trước và 63,7% so với cùng kỳ năm 2025. Trong khi đó, lượng tồn kho tại các dự án của chủ đầu tư được thống kê tại 25/34 địa phương lên tới khoảng 39.284 căn, nền, tăng ở cả phân khúc chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền.

Sang tháng 8, nhu cầu tìm mua bất động sản tiếp tục giảm 11% so với tháng trước. Tại TP.HCM và các khu vực lân cận, tỷ lệ hấp thụ căn hộ sơ cấp chỉ khoảng 11%, trong khi nhà liền thổ ở mức khoảng 8%. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng thậm chí ghi nhận tỷ lệ hấp thụ dưới 1%.

Điều này tạo ra một nghịch lý, doanh nghiệp vẫn phải duy trì vốn để hoàn thiện pháp lý, xây dựng và đưa dự án ra thị trường, trong khi tốc độ thu hồi tiền từ khách hàng chưa đủ nhanh để bù đắp nhu cầu vốn.

Áp lực càng lớn khi quy mô nợ tiếp tục tăng. Đến cuối quý II/2026, tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt khoảng 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% chỉ trong một quý và là mức cao nhất trong 15 quý. Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu tăng lên 0,72 lần.

Trên thị trường trái phiếu, chi phí huy động vốn bình quân của doanh nghiệp bất động sản trong quý II ở khoảng 11,4%, một số đợt phát hành có lãi suất lên tới 12,5-13,5%. Đáng chú ý, lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2027 được ước tính khoảng 156.521 tỷ đồng, cao hơn khoảng 16% so với năm 2026.

Bài toán của doanh nghiệp vì vậy không còn đơn thuần là phát triển thêm dự án, mà là duy trì thanh khoản đủ lâu để chờ dòng tiền từ dự án quay trở lại. Đây cũng là nguyên nhân thúc đẩy một cuộc tái cấu trúc diễn ra trên diện rộng trong nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết.

Bán tài sản, thoái vốn để đổi lấy dòng tiền

Một trong những phương án được sử dụng rõ nét nhất là chuyển một phần tài sản thành tiền mặt. Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: NVL) là trường hợp tiêu biểu. Sau giai đoạn chịu áp lực lớn từ nợ vay và trái phiếu, doanh nghiệp đang đồng thời triển khai nhiều giải pháp gồm cơ cấu lại nghĩa vụ nợ, chuyển đổi một phần dư nợ thành cổ phần và chuyển nhượng tài sản.

Tại kế hoạch tái cấu trúc được công bố trong năm 2026, Novaland tiếp tục phương án phát hành cổ phiếu để hoán đổi dư nợ gốc trái phiếu, đồng thời tìm kiếm nhà đầu tư phù hợp đối với các khoản vay có quyền chuyển đổi thành cổ phần. Khoản trái phiếu quốc tế trị giá hơn 300 triệu USD cũng đã được gia hạn thời điểm thanh toán đến tháng 7/2028.

Song song với việc xử lý nợ, Novaland liên tục thực hiện các giao dịch chuyển nhượng vốn tại những doanh nghiệp liên quan đến dự án. Trong năm 2026, danh mục chuyển nhượng bao gồm các pháp nhân liên quan đến Nova Galaxy, Phong Điền, Phước Long và Cảng Phú Định.

Trong nửa đầu năm, doanh nghiệp đã hoàn tất chuyển nhượng 4 tài sản với tổng giá trị khoảng 11.266 tỷ đồng. Danh mục tài sản dự kiến tiếp tục thanh lý có tổng giá trị khoảng 15.617 tỷ đồng. Đây là sự thay đổi đáng chú ý trong chiến lược tài chính của một chủ đầu tư từng sở hữu danh mục dự án quy mô lớn. Trong điều kiện thị trường chưa thuận lợi, việc giữ toàn bộ tài sản không nhất thiết là phương án tối ưu nếu doanh nghiệp phải tiếp tục sử dụng vốn vay để duy trì chúng.

Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) cũng đang tái cấu trúc theo hướng tương tự, nhưng kết hợp nhiều công cụ hơn. Doanh nghiệp xác định ba trụ cột gồm tái cấu trúc danh mục đầu tư, nền tảng tài chính và hệ thống quản trị – vận hành.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, Phát Đạt ghi nhận khoảng 158 tỷ đồng doanh thu thuần, trong khi lợi nhuận trước thuế đạt khoảng 504 tỷ đồng. Doanh thu tài chính lên tới 1.381 tỷ đồng, chủ yếu đến từ các giao dịch chuyển nhượng công ty con và công ty liên kết.

Cơ cấu kết quả kinh doanh này cho thấy vai trò ngày càng lớn của hoạt động chuyển nhượng vốn và tài sản trong giai đoạn doanh thu từ hoạt động phát triển bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn. Phát Đạt đồng thời triển khai phương án chào bán thêm cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu để tăng vốn, tái cấu trúc danh mục đầu tư và mở rộng hợp tác với các đối tác chiến lược quốc tế.

Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (Hodeco, HoSE: HDC) cũng đang lựa chọn phương án thu hồi vốn từ tài sản để tái phân bổ nguồn lực. Tháng 9/2026, doanh nghiệp thông qua nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ dự án Hodeco Seavillage. Dự án có diện tích khoảng 2,58 ha, gồm 132 căn hộ thương mại, 795 căn hộ khách sạn và 39 nhà phố, với giá trị chuyển nhượng dự kiến khoảng 1.050 tỷ đồng.

Động thái này diễn ra trong bối cảnh Hodeco đồng thời thực hiện mua lại trước hạn trái phiếu HDC12502. Nếu hoàn tất, thương vụ sẽ giúp doanh nghiệp thu hồi một lượng vốn đáng kể từ một dự án, qua đó giảm nhu cầu vốn phải tiếp tục bỏ ra và tạo thêm nguồn lực để xử lý các nghĩa vụ tài chính hoặc tập trung vào những dự án có khả năng tạo dòng tiền tốt hơn.

Điểm chung của Novaland, Phát Đạt hay Hodeco là doanh nghiệp không còn đặt mục tiêu bằng mọi giá phải giữ toàn bộ danh mục tài sản. Quỹ đất và dự án được nhìn nhận như một nguồn lực có thể chuyển đổi thành tiền khi cần thiết để bảo vệ bảng cân đối.

Từ kéo dài kỳ hạn đến đổi nợ lấy vốn chủ

Bán tài sản chỉ giải quyết một phần bài toán. Với những doanh nghiệp có dư nợ lớn, tái cấu trúc nguồn vốn đang trở thành bước đi quan trọng hơn. Novaland tiếp tục là ví dụ rõ nét khi sử dụng cổ phiếu như một công cụ xử lý nghĩa vụ nợ. Việc phát hành cổ phiếu để hoán đổi dư nợ giúp doanh nghiệp giảm áp lực phải thanh toán bằng tiền mặt trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, phương án này cũng tạo ra một hệ quả đối với cổ đông hiện hữu khi số lượng cổ phiếu lưu hành tăng lên và tỷ lệ sở hữu có thể bị pha loãng. Ở chiều khác, nhiều doanh nghiệp lựa chọn tăng vốn chủ sở hữu nhằm giảm sự phụ thuộc vào vốn vay.

Công ty Cổ phần Bluemarq Group (HoSE: DXG ) trong kế hoạch năm 2026 đặt mục tiêu đa dạng hóa nguồn vốn thông qua phát hành trái phiếu riêng lẻ, hợp tác với đối tác chiến lược và tăng vốn chủ sở hữu, đồng thời kiểm soát chặt nợ vay và dòng tiền đầu tư.

Trong khi đó, Công ty Cổ phần Hưng Thịnh Incons (HoSE: HTN) cũng thực hiện điều chỉnh quy mô vốn. Doanh nghiệp hoàn tất hồ sơ phát hành hơn 44,5 triệu cổ phiếu thưởng, qua đó nâng vốn điều lệ từ hơn 891 tỷ đồng lên khoảng 1.336 tỷ đồng, tương đương mức tăng khoảng 50%. Đáng chú ý, Hưng Thịnh Incons cho biết đã tất toán toàn bộ các gói trái phiếu phát hành. Trong 6 tháng đầu năm 2026, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp đạt khoảng 363,6 tỷ đồng.

Với một số doanh nghiệp, mục tiêu của tái cấu trúc lại không phải huy động thêm tiền mà là giảm nợ trước khi bước vào chu kỳ đầu tư mới. Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, HoSE: DIG) là trường hợp đáng chú ý. Doanh nghiệp đã hoàn tất mua lại trước hạn toàn bộ dư nợ trái phiếu, qua đó đưa dư nợ vay và trái phiếu xuống khoảng 22% tổng nguồn vốn.

Việc giảm đòn bẩy giúp doanh nghiệp giảm áp lực chi phí tài chính và tạo dư địa huy động vốn khi thị trường bước vào giai đoạn thuận lợi hơn. Như vậy, cùng một bối cảnh thị trường nhưng chiến lược tài chính giữa các doanh nghiệp có thể hoàn toàn khác nhau: người bán tài sản để trả nợ, người chuyển nợ thành cổ phần, người tăng vốn, trong khi một số doanh nghiệp lại ưu tiên giảm đòn bẩy trước khi tăng trưởng trở lại.

Cuộc ‘sàng lọc’ mới của ngành bất động sản

Tái cấu trúc không đồng nghĩa với việc tất cả doanh nghiệp bất động sản đều phải bán tài sản hoặc thu hẹp hoạt động. Sự khác biệt về sức khỏe tài chính, khả năng bán hàng và chất lượng quỹ đất đang tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa các doanh nghiệp.

Công ty Cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM) là ví dụ rõ nét. Trong 6 tháng đầu năm 2026, doanh nghiệp ghi nhận 116.565 tỷ đồng doanh thu thuần hợp nhất và 52.092 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. Doanh số bán hàng đạt 148.104 tỷ đồng, trong khi giá trị doanh số chưa bàn giao cuối quý II đạt 196.813 tỷ đồng. Với lượng tiền và doanh số chưa bàn giao lớn, doanh nghiệp có điều kiện tiếp tục triển khai các dự án quy mô lớn thay vì phải bán tài sản để giải quyết áp lực thanh khoản.

Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) cũng lựa chọn hướng đi tương đối khác. Doanh nghiệp cho biết chưa có kế hoạch huy động vốn cổ phần trong năm 2026, thay vào đó tập trung hoàn thiện hoạt động kinh doanh tại Gladia by the Waters và tăng cường hợp tác, liên doanh, liên kết với các đối tác trong và ngoài nước.

Mô hình hợp tác giúp doanh nghiệp chia sẻ nhu cầu vốn và rủi ro phát triển dự án, thay vì phải tự tài trợ toàn bộ bằng vốn chủ sở hữu hoặc nợ vay.

Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) cũng sử dụng các cấu trúc hợp tác và nguồn vốn khác nhau để triển khai dự án, trong đó có nguồn vốn từ trái phiếu và các khoản vay của công ty thành viên.

Sự khác biệt giữa các trường hợp cho thấy thị trường đang bước vào một giai đoạn phân hóa mạnh. Với doanh nghiệp có khả năng bán hàng tốt và bảng cân đối khỏe, chu kỳ khó có thể trở thành thời điểm mở rộng. Ngược lại, những doanh nghiệp có đòn bẩy cao phải ưu tiên bảo toàn thanh khoản trước khi nghĩ đến tăng trưởng.

Sau nhiều năm thị trường tăng trưởng dựa trên mở rộng quỹ đất và sử dụng đòn bẩy để phát triển dự án, tiêu chí đánh giá doanh nghiệp bất động sản đang dần thay đổi. Một quỹ đất lớn không còn đồng nghĩa với khả năng tạo lợi nhuận lớn. Giá trị thực tế của quỹ đất phụ thuộc vào tiến độ pháp lý, khả năng triển khai, nhu cầu thị trường và đặc biệt là lượng vốn doanh nghiệp phải bỏ ra trước khi thu được dòng tiền.

Trong bối cảnh lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2027 được dự báo lên tới hơn 156.000 tỷ đồng, áp lực tái cấu trúc nguồn vốn sẽ tiếp tục hiện hữu. Điều này có thể khiến thị trường bất động sản xuất hiện một cuộc sàng lọc theo hướng khác. Doanh nghiệp không chỉ được phân loại dựa trên quy mô quỹ đất mà còn dựa trên khả năng chuyển hóa tài sản thành dòng tiền, sức khỏe bảng cân đối và khả năng tiếp cận nguồn vốn.

Với những doanh nghiệp đang chịu áp lực tài chính, bán một phần dự án có thể là cách để bảo vệ phần còn lại. Với doanh nghiệp có bảng cân đối khỏe, việc đối thủ phải thu hẹp danh mục lại mở ra cơ hội tiếp nhận các dự án hoặc quỹ đất với mức giá hợp lý hơn.

Bởi vậy, cuộc tái cấu trúc hiện nay không đơn thuần là câu chuyện “cứu” những doanh nghiệp gặp khó. Đây còn là quá trình tái phân bổ tài sản, dòng vốn và thị phần trong toàn ngành.

Nếu giai đoạn trước đây cuộc đua của doanh nghiệp bất động sản xoay quanh việc ai có quỹ đất lớn hơn, thì trong chu kỳ mới, câu hỏi quan trọng hơn có thể là: ai có khả năng biến quỹ đất thành dòng tiền nhanh hơn, với chi phí vốn thấp hơn và ít áp lực tài chính hơn? Đó cũng có thể là tiêu chí quyết định vị thế của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết khi thị trường bước sang một chu kỳ tăng trưởng mới.

Tác giả: Hoàng Anh

Nguồn: vietnamfinance.vn