Đề xuất hạn chế chuyển nhượng nhà ở thương mại trong KĐT đa mục tiêu sau 3 năm: Ai được hưởng lợi?

Từ “đô thị đầu tư” sang “đô thị để ở”

Trong quá trình triển khai các dự án trọng điểm liên quan đến quy hoạch, giải phóng mặt bằng và tái định cư, Hà Nội đang đưa ra một số định hướng mới nhằm kiểm soát thị trường bất động sản và ưu tiên nhu cầu ở thực. Một trong những đề xuất đáng chú ý là mô hình khu đô thị đa mục tiêu.

Theo lãnh đạo UBND TP. Hà Nội, thành phố kỳ vọng mô hình này không chỉ góp phần tái cấu trúc không gian đô thị mà còn giúp điều tiết giá nhà, tạo thêm cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân.

Điểm đáng chú ý là phần nhà ở thương mại trong các khu đô thị dạng này có thể sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng 3 năm kể từ thời điểm mua bán.

Không dừng lại ở đó, Hà Nội còn dự kiến áp dụng cơ chế kiểm soát lợi nhuận đối với phần nhà ở thương mại trong các dự án đa mục tiêu. Theo đề xuất, mức lợi nhuận tối đa của chủ đầu tư sẽ bị khống chế ở ngưỡng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng.

Theo định hướng, mô hình khu đô thị đa mục tiêu sẽ bao gồm nhiều loại hình nhà ở như tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại và có thể có cả nhà công vụ. Trong đó, nhà tái định cư dự kiến chiếm khoảng 40-50%, nhà ở xã hội khoảng 20-25%, phần còn lại là nhà ở thương mại.

Thực tế nhiều năm qua, không ít khu đô thị mới tại Hà Nội rơi vào tình trạng hạ tầng được đầu tư đồng bộ nhưng thiếu cư dân sinh sống thực sự. Nhiều dãy biệt thự, liền kề, shophouse rơi vào cảnh “tối đèn”, tỉ lệ lấp đầy thấp, giá bán liên tục bị đẩy lên cao qua nhiều vòng mua đi bán lại.

Khi bất động sản bị coi như một loại tài sản đầu tư hơn là nơi cư trú, hệ quả không chỉ là giá nhà tăng nhanh, mà còn kéo theo sự méo mó trong cấu trúc phát triển đô thị.

Trao đổi với VietnamFinance xung quanh vấn đề trên, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, đánh giá đề xuất hạn chế chuyển nhượng trong 3 năm đầu là phù hợp với bối cảnh hiện nay, khi tình trạng đầu cơ và mua đi bán lại nhiều lần nhà ở thương mại diễn ra phổ biến.

Theo ông, việc “khóa” giao dịch trong giai đoạn đầu sẽ giúp hạn chế tình trạng đẩy giá, giảm bớt các khâu trung gian và đưa giá nhà về mức hợp lý hơn cho người có nhu cầu thực.

“Tất nhiên, trong nền kinh tế thị trường, việc can thiệp như vậy sẽ có những điểm chưa hoàn toàn thuận theo cơ chế cung – cầu. Nhưng ở giai đoạn hiện nay, mục tiêu ưu tiên là người dân có nhà để ở, hạn chế đầu cơ quá mức”, ông Điệp nói.

Vị chuyên gia cho rằng cần nhìn đề xuất này trong bối cảnh cụ thể của mô hình khu đô thị đa mục tiêu – nơi yếu tố an sinh chiếm tỷ trọng lớn chứ không phải một chính sách áp dụng lên toàn bộ thị trường bất động sản.

“Khu đô thị đa mục tiêu gồm nhiều phân khúc như tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại… nên nhà ở thương mại ở đây cũng mang tính chất phục vụ an sinh nhất định. Việc hạn chế chuyển nhượng trong 3 năm đầu là để hướng tới mục tiêu có người ở thực, thay vì mua để kinh doanh ngắn hạn”, ông nói thêm.

Theo nhiều chuyên gia, điểm đáng chú ý nhất trong đề xuất lần này không nằm ở việc “siết” giao dịch, mà ở tư duy phát triển đô thị phía sau chính sách. Đề xuất này dường như đang muốn chuyển một phần nhà ở thương mại từ logic “bán để đầu tư” sang “bán để ở”, qua đó kéo các khu đô thị trở về đúng chức năng cư trú vốn có.

Ai được hưởng lợi?

Ở góc độ thị trường, đề xuất mới được dự báo sẽ tác động trực tiếp đến hành vi đầu tư, chiến lược phát triển sản phẩm cũng như cấu trúc thanh khoản của phân khúc nhà ở thương mại trong các khu đô thị đa mục tiêu.

Ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch Khang Land, nhận định đây là bước chuyển khá rõ từ tư duy phát triển dự án sang phát triển hoạt động cư trú.

“Đây là tín hiệu tích cực về an sinh, giúp hạ nhiệt giá nhà, giảm hoạt động đầu cơ và thị trường sẽ phát triển bền vững hơn”, ông nói.

Theo ông Cao, với mốc hạn chế chuyển nhượng 3 năm, nhóm đầu tư ngắn hạn và lướt sóng sẽ giảm đáng kể do thanh khoản bị “khóa” trong một khoảng thời gian tương đối dài. Điều này đồng nghĩa chi phí cơ hội tăng lên, đặc biệt với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

“Nhóm đầu cơ ngắn hạn có thể sẽ rút khỏi phân khúc này để chuyển sang các loại hình khác linh hoạt hơn”, ông nhận định.

Ở chiều ngược lại, người mua ở thực được cho là nhóm hưởng lợi lớn nhất nếu tỉ lệ đầu cơ giảm xuống. Khi cư dân thực sự chuyển về sinh sống, các dịch vụ như trường học, thương mại, tiện ích nội khu mới có điều kiện vận hành hiệu quả.

“Một khu đô thị không thể sống được nếu chỉ có nhà xây xong mà thiếu cư dân ở thực”, ông Cao nói.

Theo vị này, tác động lớn hơn của chính sách có thể nằm ở việc buộc các chủ đầu tư phải thay đổi chiến lược phát triển sản phẩm. Nếu trước đây nhiều dự án được thiết kế theo tâm lý đầu tư, thì trong bối cảnh mới, doanh nghiệp sẽ phải tập trung nhiều hơn vào nhu cầu ở thực.

“Từ giá thành, chất lượng xây dựng, không gian sống cho đến tiện ích đều phải cơ cấu lại để phù hợp với người mua ở thật”, ông Cao cho biết.

Khi khả năng đầu cơ giảm đi, sức cạnh tranh giữa các chủ đầu tư cũng sẽ chuyển từ cuộc đua tăng giá sang cuộc đua về chất lượng sản phẩm và khả năng vận hành đô thị. Người mua nhà, vì thế, có cơ hội được hưởng lợi nhiều hơn.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cũng cho rằng chính sách này sẽ không tránh khỏi những thách thức trong quá trình thực thi.

Một trong những vấn đề được nhắc đến nhiều nhất là nguy cơ “lách luật” thông qua các hình thức như chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, mua bán vi bằng hoặc các dạng giao dịch không chính thức khác.

Theo ông Nguyễn Vũ Cao, để chính sách phát huy hiệu quả, cần được luật hóa đồng bộ và đi kèm cơ chế giám sát chặt chẽ hơn đối với các hình thức giao dịch phát sinh ngoài thị trường chính thức.

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cho rằng việc hạn chế giao dịch chỉ là một phần của bài toán chống đầu cơ. Muốn thị trường vận hành lành mạnh hơn, cần kết hợp thêm các công cụ tài chính như thuế chuyển nhượng theo thời gian nắm giữ hoặc thuế cao với giao dịch ngắn hạn.

“Ví dụ trong 1-2 năm đầu có thể áp mức thuế cao hơn, đến năm thứ ba thì giảm xuống. Như vậy sẽ tạo hiệu ứng điều tiết thị trường tốt hơn”, ông Cao đề xuất.

Ở góc nhìn rộng hơn, đề xuất của Hà Nội cho thấy thị trường bất động sản đang đứng trước một giai đoạn tái cấu trúc mạnh về tư duy phát triển. Sau nhiều năm tăng trưởng dựa phần lớn vào kỳ vọng tăng giá và dòng tiền đầu cơ, bài toán hiện nay không còn đơn thuần là bán được bao nhiêu sản phẩm, mà là hình thành những khu đô thị có khả năng vận hành thực sự, có cư dân sinh sống và tạo ra giá trị sử dụng bền vững.

Tác giả: Ái Sa 

Nguồn: vietnamfinance.vn