Lãi suất vay mua BĐS lên chạm 16%, số nhà đất bán ra giảm tới 46%

FERI- Viện Nghiên cứu kinh tế- tài chính- bất động sản Dat Xanh Services vừa công bố báo cáo bất động sản quý I và dự báo quý II năm 2026. Theo đó, thị trường bất động sản nhà ở ghi nhận nhiều chuyển biến đáng chú ý, trong bối cảnh các chính sách mới bắt đầu có hiệu lực và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao.

Đáng chú ý lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12% – 14%/năm, một số trường hợp lên đến 15% – 16%/năm theo cơ chế thả nổi. Chi phí tài chính tăng nhanh khiến người mua có xu hướng thận trọng hơn, đặc biệt với nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Thanh khoản thị trường theo đó có dấu hiệu chững lại cục bộ.

Điều này thể hiện rõ qua tỷ lệ hấp thụ sản phẩm của thị trường BĐS. Tổng lượng hấp thụ quý I đạt 14.616 sản phẩm, giảm 46% so với quý 4/2025 phản ánh tâm lý thận trọng hơn từ phía khách hàng.

Tính trên tổng nguồn cung quý I/2026, tỷ lệ hấp thụ chung trên toàn thị trường dao động phổ biến ở mức 15% – 25%. Khu vực miền Bắc vẫn duy trì với tỷ lệ hấp thụ từ 20% – 25%. Tuy nhiên, tại khu vực miền Nam, tỷ lệ hấp thụ ước đạt 20% – 25%, giảm 5 điểm % so với cùng kỳ năm trước. Khu vực miền Trung duy trì tỷ lệ từ 15% – 20%.

Sự sụt giảm về tỷ lệ hấp thụ này đến từ việc lãi suất thả nổi tại nhiều hệ thống ngân hàng đã chạm mức 14 – 16%/năm, tạo áp lực tài chính lớn cho người mua. Thanh khoản hiện nay chỉ tập trung cục bộ tại các dự án phục vụ nhu cầu ở thực hoặc tạo dòng tiền ổn định, trong khi các sản phẩm đầu tư vùng ven gần như có lượng giao dịch rất hạn chế.

Trong quý I/2026, nguồn cung sơ cấp toàn thị trường ước đạt 77.912 sản phẩm, tăng mạnh 65% so với cùng kỳ năm 2025. Riêng nguồn cung mới đạt khoảng 13.610 sản phẩm, ghi nhận mức tăng 70% theo năm. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các đại dự án của các chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính mạnh và pháp lý minh bạch. Nguồn cung mới tại khu vực miền Tây ghi nhận mức khiêm tốn với 300 sản phẩm.

FERI dự báo nguồn cung mới có thể tăng thêm khoảng 22.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp đạt gần 100.000 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ BĐS sơ cấp dự báo duy trì ở mức 20% – 30%.

Đáng chú ý lãi suất cho vay kỳ vọng giảm trong quý 2/2026, trong đầu tháng 4 đã bơm hơn 286.000 tỷ đồng ra nền kinh tế. Tuy nhiên lãi suất trong quý 2 dự kiến vẫn ở mức cao trong khoảng 10%-13%

Theo nhận định của tổ chuyên gia, nếu các giải pháp và thông tin liên quan chính sách điều hành BĐS của Chính phủ và NHNN kiểm soát chặt chẽ hoạt động BĐS với các chính sách siết chặt room tín dụng và lãi suất vay mua nhà neo ở mức cao, thì nhiều khả năng thị trường BĐS diễn ra theo kịch bản thách thức. Thị trường bất động sản nhà ở năm 2026 chưa quay lại chu kỳ tăng trưởng nóng, mà vận hành theo hướng chọn lọc hơn, đúng với tính chất của một thị trường đang chuyển nhịp sang chu kỳ mới.

Viện Nghiên cứu Kinh tế- Tài chính- Bất động sản Dat Xanh Services dự báo thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam trong quý II năm 2026 có mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tạo nên ba kịch bản khác nhau: thách thức, kỳ vọng, lý tưởng.

Kịch bản lý tưởng, trong điều kiện vĩ mô diễn biến tích cực và mặt bằng lãi suất giảm mạnh, khi đó nguồn cung tăng 40% – 50%, giá bán tăng 10% – 15%, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 9% – 11%, tỷ lệ hấp thụ đạt 50% – 60%. Đây là kịch bản tăng trưởng mạnh, song phụ thuộc lớn vào khả năng nới lỏng chính sách, mở room tín dụng cho BĐS và sự cải thiện đồng thời của nhiều yếu tố nền tảng.

Kịch bản kỳ vọng, ở kịch bản này, thị trường vận hành theo nhịp tăng trưởng có kiểm soát. Nguồn cung tăng 30 – 40%. Giá bán tăng 2% – 5%, lãi suất thả nổi trong khoảng 10% – 12%, tỷ lệ hấp thụ đạt 30% – 40%.

Kịch bản thách thức, trong trường hợp chi phí vốn gia tăng và chính sách tiền tệ tiếp tục được kiểm soát chặt, nguồn cung tăng 20% – 30%, giá bán đi ngang/giảm nhẹ, lãi suất thả nổi ở mức 12% – 14%, tỷ lệ hấp thụ ở mức dưới 20%.

Tác giả: Trần Lê

Nguồn: vietnamfinance.vn