Hạn chế cho vay mua nhà thứ 2 trở lên: Liệu có tác dụng ‘phụ’?

Dự thảo nghị quyết của Chính phủ về kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản mới đây được Bộ Xây dựng gửi lấy ý kiến 5 bộ ngành trước khi trình Chính phủ ban hành.

Theo đó, người mua nhà ở thứ 2 chỉ được vay tối đa không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Với trường hợp mua nhà ở thứ 3 trở lên sẽ áp hạn mức cho vay không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán nhà.

Tránh chính sách đột ngột với bất động sản

TS Phạm Thế Anh (Đại học Kinh tế quốc dân) cho rằng bất động sản ở Việt Nam trong nhiều thập kỷ qua là thị trường tài sản thu hút phần lớn dòng vốn của nền kinh tế. Mỗi khi điều kiện tín dụng được nới lỏng, dòng vốn đầu cơ trong nền kinh tế lại chảy mạnh vào thị trường này thay vì những lĩnh vực sản xuất kinh doanh như mong đợi.

Hậu quả là, tốc độ tăng giá nhà bỏ xa tốc độ tăng thu nhập, nhu cầu thiết yếu về chỗ ở của người lao động ngày càng trở nên xa vời.

“Giá nhà tăng lại làm tăng giá trị tài sản thế chấp, khiến ngân hàng mở rộng tín dụng hơn nữa. Quá trình này cứ lặp đi lặp lại”, ông Thế Anh nói.

Trong khi đó, trao đổi với Tuổi Trẻ Online, bà Nguyễn Thị Thanh Hương – CEO Đại Phúc Land – cho rằng Nhà nước luôn tìm kiếm các giải pháp để bình ổn thị trường. Song quan điểm chung với bất kỳ chính sách nào với bất động sản, bà Hương cũng cần lưu ý tính ổn định và bền vững cao.

“Cần có lộ trình để thích nghi dần, tránh gây ra những cú sốc đột ngột”, bà Hương nhấn mạnh, bất động sản có nguồn lực đầu tư rất lớn. Mọi tác động chính sách không chỉ riêng ngành này mà còn tới các ngành kinh tế khác.

“Lĩnh vực này cũng mang tính địa phương rất cao và khác biệt theo từng phân khúc. Việc áp dụng chính sách “cào bằng” có thể vô tình gây khó khăn. Thay vào đó, có thể dùng công cụ điều tiết thông qua cơ chế chính sách khuyến khích thúc đẩy những sản phẩm phù hợp tầm trung để tăng cung.

Ngoài ra, cần chính sách tạo ra lực hút để thu hút lớn dòng vốn đầu tư về các khu vực ưu tiên, chẳng hạn chuyển từ khu vực trung tâm thành phố lớn sang các khu vực vệ tinh đi theo tuyến hạ tầng phát triển”, bà Hương nói.

Còn tổng giám đốc một doanh nghiệp phía Nam bày tỏ lo ngại với đề xuất mới.

“Vòng đời của một dự án bất động sản thường kéo dài từ 3 đến 5 năm. Các doanh nghiệp thường huy động vốn từ nhiều nguồn, bao gồm cả vốn vay, nên những thay đổi chính sách đột ngột sẽ khiến họ không lường trước được, làm thay đổi toàn bộ kế hoạch kinh doanh”, vị lãnh đạo doanh nghiệp lo “tắc” cầu sẽ “dội ngược” lại phía cung.

Tăng hấp dẫn cho đầu tư vào sản xuất, tránh vốn “nằm chết” ở ngân hàng

Trong khi đó, ông Nguyễn Minh Hạnh – Giám đốc Trung tâm phân tích SHS Research – đưa ra một góc nhìn khác: Nếu chặn bất động sản quá gắt, dòng vốn liệu có theo đúng ý chí chủ quan của người làm chính sách không? Nếu hấp dẫn thì vốn đã tự đổ sang. Nên ông cảnh báo có thể vốn vẫn sẽ không sang sản xuất mà “nằm chết” trong ngân hàng, hoặc chảy vòng ra những kênh phi chính thức khó kiểm soát.

Theo ông Hạnh, nhu cầu nhà ở tăng vọt phần lớn xuất phát từ quá trình đô thị hóa tập trung vào các thành phố lớn. Đáng chú ý, phần lớn nhu cầu nhà ở mới tập trung tại một số ít đô thị và khu công nghiệp trọng điểm, riêng vùng Hà Nội và TP.HCM được dự báo chiếm khoảng 2/3 nhu cầu nhà ở mới của cả nước.

Việc dòng người ồ ạt đổ về các đô thị trung tâm để tìm cơ hội việc làm khiến cầu nhà đất tại các thành phố này luôn cao, tạo áp lực lớn lên giá nhà ở các khu vực nội đô. Bên cạnh đó, còn tồn tại tâm lý ưa tích trữ đất đai và kỳ vọng lãi vốn trong văn hóa đầu tư.

Ông Hạnh cũng nhấn mạnh, ưu tiên tín dụng cho người mua nhà lần đầu. Theo đó, cơ quan giám sát có thể thiết kế hạn mức tín dụng bậc thang với việc nới cho căn đầu tiên, siết dần ưu tiên với căn thứ hai, thứ ba.

Còn TS Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – lấy bài học từ Trung Quốc là minh chứng rõ ràng siết tín dụng không làm giá nhà giảm mà còn khiến nền kinh tế khó khăn.

Đặc biệt, khi dòng vốn bị nghẽn, thị trường sẽ đóng băng, doanh nghiệp sẽ rơi vào khó khăn, người dân càng khó tiếp cận nhà ở.

Tác giả: Bình Khánh

Nguồn: tuoitre.vn