Vì sao nhiều dự án bất động sản ở Nghệ An chưa đủ điều kiện vẫn rao bán?

Thực trạng các chủ đầu tư triển khai dự án trên địa bàn tỉnh Nghệ An đang “cầm đèn chạy trước ô tô” bằng việc trực tiếp hoặc giao phó cho các sàn môi giới bất động sản (BĐS) để chào mời với nhiều hình thực huy động tiền khác nhau tiềm ẩn nhiều hệ luỵ và rủi ro xã hội hiện hữu.

Bát nháo rao bán, quảng cáo

Mới đây, trên các diễn đàn, trang mạng đang xuất hiện nhiều lời chào mời công khai mua bán nhà ở tại dự án này dưới hình thức “Văn bản thỏa thuận”, ký trực tiếp với chủ đầu tư – Công ty CP Đầu tư Địa ốc Trống Đồng, giá cả dao động từ 3-5 tỷ đồng/lô tại dự án khu nhà ở tại phường Vinh Tân (tên thương mại Athena Monopoly), TP. Vinh, tỉnh Nghệ An.

Được biết, dự án Athena Monopoly do UBND tỉnh Nghệ An chấp thuận chủ trương đầu tư tại Quyết định số 2767/QĐ-UBND ngày 26/6/2017; Quy mô diện tích quy hoạch ban đầu của dự án hơn 5.3ha với tổng vốn đầu tư 90 tỷ đồng. Dự án gồm 184 lô liền kề, biệt thự với diện tích từ 75 – 140 m2, nằm tại vị trí phường Vinh Tân, trung tâm của TP. Vinh.

Theo Quyết định 2767/QĐ-UBND tỉnh Nghệ An thì tiến độ hoàn thành dự án là 24 tháng kể từ ngày được giao đất trên thực địa. Tuy nhiên, suốt nhiều năm qua, dự án vẫn trong tình trạng dở dang nhưng đã được rao bán trên các trang mạng xã hội rầm rộ trong thời gian qua.

Trước tình trạng này, vào ngày 04/8/2022, Sở Xây dựng tỉnh Nghệ An đã có văn bản hông báo số 2796/TB.SXD-QLN với nội dung: Dự án khu nhà ở tại phường Vinh Tân (tên thương mại Athena Monopoly), TP. Vinh, tỉnh Nghệ An do Liên danh Công ty CP Đầu tư Địa ốc Trống Đồng và Công ty CP Him Lam Nghệ An làm chủ đầu tư chưa đủ điều kiện huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; chưa đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Cũng trong ngày 04/8/2022 vừa qua, Sở Xây dựng cũng phát đi Thông báo tương tự đối với “siêu dự án” khu đô thị và nhà ở xã hội tại xã Hưng Hoà, TP.Vinh do Công ty Cổ phần Tổng Công ty hợp tác kinh tế Việt Lào làm chủ đầu tư, được UBND tỉnh Nghệ An  phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 4626/QĐ.UBND-CNXD ngày 07/10/2010 với diện tích 156,33 ha, tổng vốn đầu tư đăng ký hơn 5.124 tỷ đồng.

Tuy nhiên, suốt hơn 10 năm, dự án có quy mô diện tích “khủng” này nằm ở phía Đông Nam TP.Vinh rơi vào cảnh “án binh bất động”. Thời gian gần đây, dự án này lại được nhiều sàn môi giới BĐS mời chào, rao bán rầm rộ với nhiều tên gọi hoa mỹ để lôi cuốn khách hàng đặt chỗ…

“Cầm đèn chạy trước ô tô”

Trong thời gian gần đây, Sở Xây dựng tỉnh Nghệ An đã nhiều lần phát đi các văn bản cảnh báo về một số dự án liên quan đến xây dựng nhà ở đô thị chưa đủ điều kiện nhưng vẫn rao bán tràn lan trên các mạng xã hội. Và, bằng nhiều hình thức khác nhau, khách hàng là người dân có thể dễ rơi vào cảnh bị các sàn giao dịch BĐS, thậm chí chủ đầu tư sử dụng chiêu thức “lùa gà” để kêu gọi vốn, ký kết các hợp động đặt chỗ thiện chí…

Để tạo tâm lý cho nhà đầu tư thứ cấp, nhiều sàn BĐS còn dùng chiêu thức huy động hàng trăm lượt xe sang, xế sịn để tổ chức “lễ hội” mua đi – bán lại các lô đất, căn biệt thự…được vẽ sẵn trên giấy ở ngay chính khu đất dự án đang san lấp. Những cuộc mua – bán, trao tay phó mặc cho may rủi cũng đã từng diễn ra trong suốt thời gian qua tại nhiều dự án BĐS ở các khu vực đô thị của Nghệ An.

Trong khi đó, thực địa của nhiều dự án chỉ là những bãi đất hoang hoá, chưa được giải phóng mặt bằng, cơ sở hạ tầng vẫn đang nằm trên bản đồ quy hoạch. Vậy nhưng, nhiều nhân viên môi giới vẫn nói như “đinh đóng cột” là dự án đã được chấp thuận đầy đủ pháp lý rõ ràng để lôi cuốn các nhà đầu tư thứ cấp tham gia. Nhưng khi xuống tiền rồi, khách hàng thắc mắc thì môi giới luôn trả lời trong điệp khúc chờ đợi…

Trong khi đó, theo quy định của pháp luật, hành vi bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện đã vi phạm vào điểm a khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về việc xử phạt đối với vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, hành vi mở bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện sẽ bị phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng đối với hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định.

Theo điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức phạt tiền trên là mức phạt áp dụng đối với tổ chức. Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.

Bên cạnh đó, hành vi vi phạm này còn bị áp dụng hình phạt bổ sung theo khoản 5 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP như sau: Đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng đối với dự án có vi phạm nêu trên.

Rõ ràng, quy định pháp luật là vậy nhưng thời gian qua, nhiều dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn xảy ra tình trạng “cầm đèn chạy trước ô tô”.

Phải chăng, thiết chế xử phạt vi phạm hành chính với những hạn mức đưa ra quy định chỉ là “muối bỏ bể” đối với chủ đầu tư lẫn các sàn giao dịch BĐS trên địa bàn tỉnh Nghệ An trong thời gian qua. Chưa kể, rủi ro sẽ không thể lường trước hết được đối với khách hàng là những nhà đầu tư thứ cấp khi lỡ tay xuống tiền bằng các văn bản có tính ràng buộc pháp lý lỏng lẻo, nảy sinh nhiều bất lợi về phía mình.

Theo Ngọc Thái

Link gốc: https://diendandoanhnghiep.vn/vi-sao-nhieu-du-an-bat-dong-san-o-nghe-an-chua-du-dieu-kien-van-rao-ban-234078.html