Mất thanh khoản: Điều nguy hiểm nhất đe dọa nhà đầu tư bất động sản hiện nay

Thị trường chậm lại, làn sóng bán tháo mới xuất hiện

Theo nhận định của chuyên gia bất động sản Rich Nguyễn trong một talkshow mới đây, thị trường hiện đã bắt đầu xuất hiện làn sóng bán tháo. Tuy nhiên, mức cắt lỗ phổ biến mới chỉ dừng lại ở vài trăm triệu đồng, bởi “nỗi đau chưa đủ lớn”. Nhiều nhà đầu tư lo ngại bất động sản có thể suy giảm mạnh, thậm chí xảy ra tình trạng bán tháo như giai đoạn 2022 – 2023, đặc biệt khi lãi suất duy trì mức cao và diễn biến địa chính trị tại Trung Đông diễn ra phức tạp.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, thị trường hiện không còn ưu ái những khoản đầu tư chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá. Dòng tiền và nhu cầu sử dụng thực đã trở thành tiêu chí then chốt, khiến những tài sản không tạo ra dòng tiền trở thành gánh nặng tài chính, buộc chủ sở hữu liên tục bù đắp chi phí từ vốn riêng. Khi áp lực này kéo dài, việc bán ra với mức lỗ nhất định có thể xảy ra.

Thực tế, lãi suất cho vay bất động sản từ cuối năm 2025 đến nay đã tăng khoảng 5 – 6%/năm, thậm chí lãi suất thả nổi chạm mốc 15%/năm. Những nhà đầu tư đang vay mua nhà và hết ưu đãi lãi suất phải đối mặt áp lực trả lãi lớn.

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, chia sẻ: “Nguy hiểm nhất là mất thanh khoản, tức khi cần tiền không thể bán được. Đây là rủi ro lớn nhất trong đầu tư bất động sản hiện nay.”

Các ví dụ thực tế ở Mê Linh cho thấy nhiều nhà đầu tư vẫn mắc kẹt tại các dự án từ hơn một thập kỷ trước do thanh khoản kém, dự án dở dang và vướng pháp lý. Những nhà đầu tư có tiền mặt ít áp lực vay ngân hàng mới có thể trụ vững, trong khi nhiều người khác rơi vào tình trạng khó khăn, thậm chí vỡ nợ.

Một trong những nguyên nhân cơ bản khiến đầu cơ gặp khó hiện nay là chi phí vốn tăng mạnh. Khi lãi suất neo ở mức cao, các khoản vay mua bất động sản trở nên đắt đỏ.

Ông Toản phân tích: “Với lãi suất 15%/năm, vay 2 tỷ đồng để mua nhà, mỗi năm phải trả khoảng 300 triệu tiền lãi. Nếu giá không tăng, nhà đầu tư đã lỗ ngay từ chi phí vốn. Thậm chí, giá thị trường có thể giảm, dẫn đến thiệt kép: vừa mất giá trị tài sản, vừa gánh chi phí tài chính”.

Bên cạnh đó, thanh khoản thị trường giảm sút cũng khiến việc bán tài sản trở nên khó khăn. Những dự án dở dang, pháp lý chưa rõ ràng hoặc ở vị trí xa trung tâm dễ mất thanh khoản đầu tiên. Chỉ những bất động sản có vị trí tốt, hạ tầng đầy đủ mới bán được; cắt lỗ đúng thời điểm cũng là một thành công”.

Ngoài các yếu tố tài chính, tâm lý nhà đầu tư cũng đã thay đổi sau nhiều năm thị trường tăng nóng. Thay vì vội vàng xuống tiền như trước, người mua hiện đã thận trọng, lựa chọn kỹ càng và ưu tiên các tài sản có giá trị thực và khả năng khai thác lâu dài.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho biết: “Hành vi của người mua đã thay đổi sau giai đoạn đầu tư lướt sóng. Yếu tố khai thác và sử dụng lâu dài được quan tâm hơn kỳ vọng tăng giá”.

“Tính chuyện đường dài” và ưu tiên dòng tiền

Theo TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thị trường đang điều chỉnh theo hướng lành mạnh. Dòng vốn được kiểm soát chặt chẽ, ưu tiên cho các nhu cầu thực, giảm phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính và chú trọng hiệu quả khai thác tài sản. Ông đánh giá: “Trong bối cảnh chi phí vốn không còn rẻ, nhà đầu tư phải thận trọng hơn, khai thác tối đa giá trị tài sản và tạo dòng tiền ổn định”.

PGS.TS Ngô Trí Long nhận định thị trường đã thay đổi rõ rệt, buộc nhà đầu tư phải chuyển từ tư duy chạy theo đám đông sang lựa chọn tài sản dựa trên giá trị thực. Những bất động sản có vị trí tốt, pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác ổn định sẽ giữ lợi thế. Sự phân hóa giữa các phân khúc ngày càng rõ nét: dòng vốn dịch chuyển về sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là phân khúc trung cấp và vừa túi tiền, trong khi các sản phẩm đầu cơ hoặc lệch nhu cầu đối mặt áp lực thanh khoản.

Ông Toản cũng nhấn mạnh: phân khúc chung cư phục vụ nhu cầu ở thực ít chịu biến động giá mạnh, nhưng nguồn cung tăng nhanh dễ gây giảm giá tạm thời. Ngược lại, đất nền giữ giá tốt hơn nhờ nguồn cung hạn chế. Xu hướng tái thiết, chỉnh trang đô thị và giãn dân tại Hà Nội, dự kiến di dời 860.000 người ra khỏi nội đô, khiến đất vùng ven, ngoại ô thu hút nhà đầu tư. “Chủ đầu tư không thể nâng giá quá cao, nhiều dự án sẽ đưa mức giá hợp lý để bán được số lượng lớn”, ông nhận định.

Trước bối cảnh hiện nay, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên chuyển từ chiến lược đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn, ưu tiên tài sản tạo dòng tiền ổn định. Việc này vừa bảo toàn vốn, vừa giảm rủi ro khi thị trường biến động.

Ông Nguyễn Văn Đính lưu ý: “Nhà đầu tư cần quan tâm đến khả năng vận hành tài sản, tạo dòng tiền và kiểm soát chi phí, thay vì chỉ nắm giữ chờ tăng giá”.

Ông Toản cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tính toán “điểm rơi” thị trường để chốt lời hoặc cắt lỗ kịp thời. Trong điều kiện lãi suất cao, nếu không còn nguồn duy trì trả lãi, nhà đầu tư cần lập tức dự phòng phương án thoát hàng, tránh để ngân hàng thu nợ và phát mại tài sản. Những bất động sản có vị trí tốt, hạ tầng đầy đủ vẫn giữ thanh khoản và giá trị, ngay cả khi thị trường biến động.

Ngoài ra, việc nắm giữ tiền mặt trong giai đoạn này được xem là lợi thế chiến lược. Các cơ hội đầu tư sẽ xuất hiện khi một số nhà đầu tư không đủ năng lực tài chính buộc phải bán tháo. Đây cũng là thời điểm để tham gia các dự án mới, nhưng ưu tiên những dự án kiểm soát chi phí và không phụ thuộc đòn bẩy tài chính.

Theo dự báo của các chuyên gia, sự điều chỉnh này sẽ giúp thị trường bền vững hơn, các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực sẽ giữ giá và mang lại lợi nhuận ổn định. Các nhà đầu tư thông minh sẽ tập trung vào dòng tiền, giá trị sử dụng và khả năng khai thác tài sản thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ mới, nơi sự thận trọng, quản lý dòng tiền và lựa chọn tài sản có giá trị thực trở thành yếu tố sống còn. Những nhà đầu tư biết tính toán dài hạn, ưu tiên khai thác tài sản và dòng tiền sẽ không chỉ bảo toàn vốn mà còn có cơ hội sinh lợi bền vững trong bối cảnh lãi suất cao và thanh khoản thị trường còn hạn chế.

Tác giả: An Linh

Nguồn: vietnamfinance.vn