Thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng bong bóng?

Bong bóng giá đã hiện diện ở mức nào?

Không phải tới bây giờ, những lo lắng về tình trạng bong bóng bất động sản mới xuất hiện. Từ 2 năm trước, một số quan điểm đã được đưa ra, xuất phát từ những biểu hiện bất thường của thị trường: lệch pha cung cầu, giá sản phẩm tăng trưởng mãnh liệt và hoạt động đầu cơ diễn ra mạnh mẽ trên nhiều phân khúc, địa bàn.

Trên thực tế, đây cũng không phải lần đầu thị trường bất động sản Việt Nam xuất hiện nguy cơ bong bóng. Thậm chí, bong bóng đã từng vỡ trong giai đoạn 2008 – 2009 và 2010 – 2011 khiến thị trường chìm sâu vào khủng hoảng (2011 – 2013). Lịch sử thường hay lặp lại, khủng hoảng có tính chu kỳ, nên những gì đang diễn ra cho phép giới quan sát nhìn xưa để đoán nay, nhất là khi tình trạng của năm 2025 đã trở nên nghiêm trọng hơn so với 2 năm trước.

Cụ thể, về lệch pha cung cầu, có thể nói trong vòng 10 năm trở lại đây, chưa khi nào thị trường lại “méo mó” đến như vậy. Hầu hết nguồn cung đều tập trung ở phân khúc trung – cao cấp, trong khi sản phẩm bình dân (phân khúc có cầu thực cao nhất) gần như biến mất tại các đô thị lớn. Tại Hà Nội hay TP. HCM hiện nay, chung cư có giá 80 triệu đồng/m2 là phổ biến, chung cư có giá trên 100 triệu đồng/m2 đã trở thành điều bình thường, chung cư có giá hơn 200 triệu đồng/m2 không hề khan hiếm, chung cư có giá 400 – 500 triệu đồng/m2 cũng không còn tạo ra sự ngạc nhiên vì mức đỉnh từng có là gần 1 tỷ đồng/m2. Đó là những mức giá “điên rồ” với một quốc gia có thu nhập bình quân đầu người chỉ 4.700 USD/năm (khoảng 120 triệu đồng/năm).

Về tăng trưởng giá, từ năm 2022 đến nay, giá nhiều loại hình sản phẩm bất động sản (điển hình là chung cư tại đô thị lớn) tăng rất mãnh liệt với tốc độ hàng chục %/năm, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân. Hệ quả là tỷ lệ giá nhà/thu nhập ngày càng lớn, nếu như trước đây là khoảng 20 lần thì nay đã tiệm cận tới ngưỡng 30 lần, khiến cầu thực suy yếu mạnh. Thị trường gần như đang được dẫn dắt bởi cầu đầu cơ.

Sự mở rộng của chính sách tiền tệ, với tăng trưởng tín dụng cao và lãi suất thấp, là điều kiện lý tưởng cho hoạt động đầu cơ trên thị trường tài sản, nhất là bất động sản. Sự “nóng” lên của tỷ giá càng kích thích thêm tâm lý “trú ẩn” vào bất động sản của người dân. Trong bối cảnh Việt Nam không có một sắc thuế đủ mạnh đánh vào các hoạt động đầu cơ, như thuế ngôi nhà thứ hai/thứ ba, thuế bất động sản bỏ hoang… – ngay cả đề xuất đánh thuế phần lãi giao dịch chuyển nhượng bất động sản cũng bị bác bỏ – thì mượn cách nói của một doanh nhân nổi tiếng: “ngu gì mà không… đầu tư bất động sản”.

Như vậy có thể thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đã và đang hội tụ các điều kiện cần thiết để hình thành bong bóng. Thậm chí, có thể nói ở một mức độ nào đó bong bóng đã thành hình.

Có sợ bong bóng “phát nổ”?

Với một thị trường đang trong trạng thái hay tiến gần tới trạng thái bong bóng, điều được quan tâm nhất là bong bóng có thể “phát nổ” hay không và điều gì khiến bong bóng “phát nổ”.

Lấy ví dụ Trung Quốc, nơi thị trường bất động sản được nhìn nhận là một quả bong bóng khổng lồ và đã phát nổ từ năm 2020. Trên thực tế, thị trường này đã luôn là một quả bong bóng trong hàng chục năm mà vẫn an toàn. Nhu cầu cực lớn của một quốc gia giàu lên rất nhanh, niềm tin của người dân về việc bất động sản chỉ tăng không giảm và đặc thù chính sách khiến quả bong bóng bất động sản tại Trung Quốc được duy trì liên tục.

Bước ngoặt chỉ xảy ra vào năm 2020, khi lãnh đạo Trung Quốc ban hành chính sách “ba lằn ranh đỏ”. Ba lằn ranh này gồm: (i) tỷ lệ nợ phải trả trên tổng tài sản nhỏ hơn 70%; (ii) tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu nhỏ hơn 100%; (iii) tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn lớn hơn hoặc bằng 1. Những công ty nào đáp ứng đủ cả ba tiêu chí trên được xếp vào “lằn xanh”, chỉ đáp ứng một tiêu chí thì được xếp vào “lằn vàng”, không đáp ứng hai trong ba tiêu chí được xếp vào “lằn cam”, không đáp ứng bất kỳ tiêu chí nào thì được xếp vào “lằn đỏ”. Dựa vào việc xếp hạng này, chính phủ sẽ áp dụng các chế tài giới hạn về tỷ lệ tăng trưởng nợ hằng năm đối với công ty bất động sản.

Chính sách này được ví như một cú đấm cực mạnh, làm rung chuyển toàn thị trường và đánh quỵ những tập đoàn bất động sản hùng mạnh nhất Trung Quốc – vốn phát triển theo mô hình vay mượn lớn để mở rộng đầu tư dự án. Đây cũng là nguyên nhân trực tiếp khiến quả bong bóng bất động sản Trung Quốc “phát nổ”. Nói cách khác, nếu không có chính sách này, thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn “an toàn” bất chấp các nguy cơ của nó ngày càng lớn lên.

Nhìn sang Việt Nam, câu chuyện có tính tương đồng nhất định. Các cuộc khủng hoảng bất động sản 2008 – 2009, 2011 – 2013 và 2022 – 2024 đều bắt nguồn từ cú “quay xe” của chính sách tiền tệ (“đạp phanh” tín dụng, tăng lãi suất) hay sự sụp đổ của một cấu phần trong thị trường tài chính (trái phiếu doanh nghiệp). Doanh nghiệp bất động sản, với đặc thù thâm dụng vốn, cực kỳ dễ tổn thương trước các cú sốc tài chính. Doanh nghiệp càng lớn, mức độ nhạy cảm và tổn thương càng nặng. Điều đó khiến sự sụp đổ của các đơn vị này trở thành những cơn địa chấn nhấn toàn thị trường vào khủng hoảng.

Không ai phủ nhận thị trường bất động sản Việt Nam có “bệnh” (lệch pha cung cầu, đầu cơ mạnh, giá tăng nhanh và vượt quá khả năng chi trả của người mua ở thực, xuất hiện nhiều dự án “ma”…) nhưng chừng nào chưa có cú sốc tài chính, chừng đó quả bong bóng vẫn chưa “phát nổ”.

Tất nhiên, nhà điều hành có hai lựa chọn: hoặc theo quán tính, tiếp tục bơm căng quả bóng để góp phần tạo ra tăng trưởng, hoặc tìm cách “xì hơi” để thị trường “hạ cánh mềm” – thay vì đặt ra “ba lằn ranh đỏ” gây sốc như Trung Quốc. Những “kế sách” để “xì hơi” quả bóng bất động sản đã được thảo luận rộng rãi trong nhiều năm qua, vấn đề chỉ là lựa chọn hành động của nhà quản lý với thứ tự, mức độ và lộ trình của các giải pháp.

Còn trong ngắn hạn, mối lo về sự “phát nổ” của bong bóng bất động sản tại Việt Nam không quá nghiêm trọng, bởi bộ ba chủ thể chủ đầu tư – ngân hàng – giới đầu tư vẫn còn đủ lực để giữ thị trường ở trạng thái mình mong muốn. Tiền vẫn đang chảy mạnh vào bất động sản, giá vẫn được neo rất chắc, giới đầu cơ vẫn chưa tháo chạy.

Dẫu đó là một trạng thái rất không tốt cho thị trường, cho người mua ở thực, nhưng ít ra, nó vẫn tốt hơn một cuộc khủng hoảng.

Tác giả: Ái Châu Tử

Nguồn: vietnamfinance.vn