Lượng khách vay thêm, chuyển nợ vay tăng
Lượng khách hàng đến Phòng Công chứng Sài Gòn (quận 1, TPHCM) hiện cũng đông gấp đôi so với đầu năm 2023. Đa phần khách đều làm các thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp mới để chuyển khoản nợ, công chứng thế chấp tài sản lần thứ hai, lần thứ ba để vay thêm.
Một nhân viên tín dụng của Ngân hàng TNHH một thành viên Public Việt Nam (Public Bank) đang ngồi chờ làm thủ tục ở phòng công chứng này giải thích: “Khi khách cần vay thêm trên tài sản đã thế chấp, một số ngân hàng chỉ cần ký khế ước mới nhưng cũng có ngân hàng yêu cầu làm hợp đồng thế chấp tài sản lần hai, lần ba. Hiện tại, nhu cầu vay thêm, chuyển nợ vay đang tăng”.
Ở phòng giao dịch của Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Quốc Tế (VIB) chi nhánh Tao Đàn (quận 3, TPHCM), lượng khách đến giao dịch những ngày trước và sau tết Nguyên đán rất đông, chủ yếu là rút sổ tiết kiệm, giải ngân khoản vay. Một nhân viên tín dụng tại đây cho biết do nhiều người đang gặp khó khăn về tài chính, không gánh nổi khoản vay ngân hàng nên phải bán bất động sản cắt lỗ. Một bộ phận khách có tiền rút tiền tiết kiệm để mua những bất động sản có giá thấp đó nên lượng khách rút tiền tiết kiệm tăng lên. Cũng có một số khách hàng gặp khó khăn tài chính, cần vay thêm tiền từ tài sản đã thế chấp hoặc chuyển khoản nợ từ ngân hàng này sang ngân hàng khác để được vay thêm.
Ông Nguyễn Đình Tùng – Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) – cho biết, trước đây, việc chuyển nợ vay từ ngân hàng này sang ngân hàng khác chỉ dành cho khách hàng là doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh. Giờ thì Thông tư 06/2023 (sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016 quy định về hoạt động cho vay) đã bổ sung thêm đối tượng là khách vay tiêu dùng. Khách hàng được lựa chọn ngân hàng có lãi suất thấp, được ngân hàng mới ân hạn nợ gốc trong một thời gian, giảm áp lực tài chính. Do đó, số khách hàng chuyển nợ tăng hơn trước.
Chuyển nợ: có được, có mất
Theo ghi nhận của chúng tôi, để thu hút khách chuyển nợ vay, nhiều ngân hàng như HDBank, MSB, VIB đã tung gói cho vay với lãi suất 0% trong 1-3 tháng đầu và lãi suất cố định chỉ trong khoảng 7,5 – 9%/năm, thấp hơn 1 – 2% so với ngân hàng khác, thời gian vay cũng kéo dài hơn. VIB còn có chương trình ân hạn nợ gốc (khách chỉ trả phần lãi) trong vòng 3 năm, MB ân hạn nợ gốc 12 tháng, Techcombank và BIDV ân hạn nợ gốc 24 tháng.
Tuy nhiên, điều cần lưu ý là chi phí để chuyển khoản nợ sang ngân hàng khác không nhỏ. Anh Nguyễn Thanh Bình (quận Gò Vấp, TPHCM) kể, anh vừa hoàn tất hồ sơ chuyển nợ vay từ Public Bank sang Ngân hàng V., tổng chi phí phải chịu khá lớn. Cụ thể, anh có 3 khoản nợ nên phải chịu phí phạt tất toán trước hạn cho khoản vay từ năm 2017 là 0,5%, khoản vay năm 2021 là 1% và khoản vay năm 2022 là 2% với tổng phí phạt 6,4 triệu đồng. Anh còn chịu phí thẩm định lại tài sản đảm bảo gần 2 triệu đồng, phí giải chấp 3 hợp đồng thế chấp và đăng ký tài sản đảm bảo gần 5 triệu đồng, phí công chứng hợp đồng thế chấp mới 1,2 triệu đồng…
Theo anh Bình, các ngân hàng cho phép chuyển nợ khoản vay nhưng yêu cầu khách phải tất toán khoản vay cũ. Do đó, những khách hàng như anh phải lo vay mượn từ người thân để trả nợ cho ngân hàng cũ nhằm đủ điều kiện sang ngân hàng mới làm thủ tục vay. “Tôi không đủ tiền nên phải nhờ dịch vụ tất toán, phải trả lãi theo ngày. Thời gian trả tài sản thế chấp (sổ hồng) bên Public Bank kéo dài 3 ngày, nhưng do rơi vào cuối tuần nên tổng thời gian hoàn tất hồ sơ kéo dài 6 ngày, tổng tiền lãi là 17 triệu đồng. Sau đó, tôi phải mua bảo hiểm cháy mới với chi phí 3,8 triệu đồng/3 năm, mua bảo hiểm nhân thọ 15 triệu đồng” – anh Bình kể.
Theo các nhân viên tín dụng, dù biết phải tốn chi phí nhưng nhiều người “lướt sóng” bất động sản bị “mắc cạn” và kẹt vốn vẫn chọn hình thức chuyển nợ vay bởi họ sẽ được ngân hàng mới hỗ trợ vay thêm tiền, được ân hạn nợ gốc trong thời gian dài, kéo dài thời gian vay lên 30 năm… Một nhân viên tín dụng VIB phân tích: “Khoản nợ cũ 800 triệu đồng nhưng tổng gốc và lãi phải trả là 11 triệu đồng/tháng, trong khi khoản nợ mới là 1,1 tỉ đồng nhưng tổng số tiền phải trả cố định trong 3 năm chỉ là 7 triệu đồng/tháng do được ân hạn gốc, được giảm lãi suất. Nhiều người đã chọn chuyển nợ vay để chờ bất động sản phục hồi”.
Theo tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu – Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường tài chính và bất động sản toàn cầu – muốn chuyển nợ vay, khách hàng cần tìm hiểu kỹ các thông tin về phí phạt, lãi suất, phí bảo hiểm nhân thọ. Có thể các ngân hàng sẽ tăng phí phạt trả nợ trước hạn. Thực tế, lãi suất 0% chỉ kéo dài trong 1 tháng, các mức lãi suất 7 – 8%/năm thường cũng chỉ kéo dài tối đa là 1 năm, sau đó thường thả nổi theo biên độ dao động từ 3 – 4,5%/năm nên thông thường sẽ là từ 12 – 13%/năm. Nếu không tính toán kỹ, sau thời gian ân hạn nợ gốc, áp lực trả nợ mỗi tháng sẽ rất cao.
Ông nói thêm: “Mặc dù Ngân hàng Nhà nước cấm các ngân hàng “ép” khách vay phải mua bảo hiểm nhân thọ nhưng thực tế, khách vay vẫn phải tốn khoản phí này. Nếu trước đây, với một khoản vay 1 tỉ đồng, khách phải mua bảo hiểm nhân thọ trị giá khoảng 50 triệu đồng (loại bảo hiểm liên kết đầu tư) thì nay, các ngân hàng hạ số tiền xuống còn khoảng 15-20 triệu đồng (bảo hiểm nhân thọ dạng trọn đời). Khách hàng phải ủng hộ, hồ sơ mới nhanh được xét duyệt”.
Bất động sản chưa thể khởi sắc trong năm 2024
Theo tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa – Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý thuộc Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước (Trường đại học Kinh tế TPHCM) – trong năm 2024, bất động sản sẽ tiếp tục khó khăn do các doanh nghiệp vẫn còn vướng vấn đề pháp lý, nợ trái phiếu, vốn tín dụng, các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp ở TPHCM rất khó thực hiện do thiếu quỹ đất. Do đó, muốn chuyển nợ vay để được vay thêm và chờ thời gian bất động sản phục hồi, các nhà đầu tư cần phải tính kỹ bài toán tài chính bởi những khó khăn của thị trường bất động sản vẫn tồn tại trong năm 2024. Nếu Chính phủ quyết liệt tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý thì phải đến năm 2025, 2026, thị trường bất động sản mới dần khởi sắc.
Lãi suất cho vay sẽ còn giảm
Tại hội nghị trực tuyến ngành ngân hàng về đẩy mạnh tín dụng ngân hàng năm 2024 do Ngân hàng Nhà nước tổ chức sáng 20/2, đại diện Ngân hàng Nhà nước cho hay, mặt bằng lãi suất tiền gửi và cho vay tính đến hết tháng 1/2024 vẫn trong xu hướng giảm.
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết: Kinh tế toàn cầu năm 2024 được dự báo tăng trưởng thấp hơn năm 2023, thị trường tài chính tiền tệ thế giới sẽ tiếp tục có những khó khăn, phức tạp. Kinh tế Việt Nam khó tránh khỏi những tác động từ bên ngoài, nên từ đầu năm 2024, Ngân hàng Nhà nước đã quyết liệt thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ về ưu tiên hỗ trợ tăng trưởng gắn với ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát.
Ngân hàng Nhà nước đã triển khai nhiều giải pháp nhằm tạo điều kiện cho hoạt động cung ứng tín dụng của các tổ chức tín dụng, cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong tiếp cận tín dụng. Một trong những giải pháp là tiếp tục giữ nguyên mức lãi suất điều hành. Đến ngày 31/1/2024, mặt bằng lãi suất tiền gửi và cho vay tiếp tục có xu hướng giảm. Ngày 7/2, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn yêu cầu các tổ chức tín dụng tiếp tục thực hiện các chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, ưu tiên hỗ trợ tăng trưởng gắn với ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và báo cáo tình hình công bố lãi suất cho vay bình quân, chênh lệch lãi suất tiền gửi và cho vay bình quân.