Bi hài chuyện “bỏ cọc” sau “sốt” đất

“Bỏ cọc” chạy lấy người!

Những ngày này, gia đình ông Trần Văn Đại, trú tại xóm Đại Đồng, xã Đồng Lộc, huyện Can Lộc (Hà Tĩnh) đang khẩn trương hoàn thiện ngôi nhà mới khang trang của mình. Mấy chục năm sinh sống trong ngôi nhà cũ xập xệ, mong mỏi được xây lại căn nhà mới, mãi cũng chỉ là mơ ước, vì đại gia đình làm nông nghiệp, quanh năm bán mặt cho đất bán lưng cho trời, chỉ đủ ăn đã là may mắn lắm rồi chứ đừng nói đến chuyện dôi dư, tích cóp.

Đùng cái, đầu năm 2022, làng trên xóm dưới rậm rịch chuyện “sốt đất”, giá tăng phi mã. Thấy nhiều người trong làng bỗng dưng có hàng trăm triệu từ việc bán đất, ông Đại bàn với vợ con, quyết định cắt hơn 200m2 đất vườn để bán, lấy tiền xây ngôi nhà mới. Chỉ một ngày sau khi có ý định, chưa kịp rao đã có mấy người đến nhà để trả giá, và sau khi tiếp khoảng hơn 10 vị khách, ông quyết định bán cho anh Nguyễn Văn T., trú tại TP Hà Tĩnh với giá hơn 800 triệu đồng, nhận cọc trao tay 200 triệu, khách hẹn trong thời gian 30 ngày sẽ trả đủ tiền để nhận đất. Nhưng rồi, thời gian theo hợp đồng đã hết, trong thời gian đó anh T. đã đưa nhiều người đến xem đất, định giá. Khi thấy anh này “chốt” giá bán cho một vị khách khác, với giá 1,1 tỷ đồng thì ông Đại mới biết, anh T. cũng chỉ là “cò đất”, chỉ buôn nước bọt đã nghiễm nhiên “ẵm” tay trên của gia đình ông số tiền 300 triệu đồng.

Nhưng chuyện chưa dừng lại ở đó, mảnh đất của ông Đại tiếp tục được trao tay cho một vài người khác, nhưng số tiền 600 triệu đồng còn lại, đã quá thời hạn nhưng ông vẫn chưa nhận được. Cần tiền để xây nhà mới, ông Đại gọi điện thúc giục thì anh Nguyễn Văn T. khất lần, sau đó tuyên bố “bỏ cọc”, chấp nhận mất trắng 200 triệu. Ông Trần Văn Đại tiếp tục rao bán đất lần thứ hai, và lại có một người khác đến đặt cọc số tiền 200 triệu đồng. Kịch bản lần này tiếp tục tiếp diễn như lần trước, người mua lại “bỏ cọc” và gia đình ông nghiễm nhiên được số tiền cọc mà không mất một mét vuông đất nào. Qua ba lần như vậy, bỗng dưng nhận được số tiền 600 triệu đồng, ông Đại quyết định không bán đất nữa, mà lấy số tiền đó để xây nhà mới. Tuy nhiên, quá trình thi công, do giá vật liệu, giá công thợ leo thang nên không đủ, ông tiếp tục rao bán mảnh đất “may mắn”, nhưng đến lần thứ tư thì giao dịch thành công, một khách hàng ở TP Vinh đã “đập một cục” để sở hữu mảnh đất hai mặt tiền của nhà ông Đại.

Những ngày đầu tháng 6-2022, chúng tôi tìm về xã Việt Tiến, huyện Thạch Hà, một trong những tâm điểm sốt đất của tỉnh Hà Tĩnh những ngày vừa qua khi nơi đây có dự án Nhà máy may mặc xuất khẩu Sunny Apparel Vina của một doanh nghiệp Hoa Kỳ được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Khác với khung cảnh nhộn nhịp khi hàng trăm nhà đầu tư, “cò đất” từ khắp nơi về đầu cơ, làm khynh đảo cả làng quê nghèo trong những ngày đầu năm, hiện nơi đây đã vắng bóng người giao dịch. Thấy nhà nhà bán đất, lại được giá cao, đầu tháng 4-2022 ông Đào Ngọc Tình, trú thôn Trung Trinh đã quyết định rao bán mảnh vườn rộng hơn 1.000m2 của gia đình, kèm theo ngôi nhà nhỏ nhiều năm không có ai ở. Rất nhanh chóng, một nhà đầu tư ở TP Vinh (Nghệ An) đã chốt giá với số tiền 3,8 tỷ đồng, trả trước tiền cọc 300 triệu đồng. Đó cũng là lần giao dịch duy nhất, bởi sau khi cơn sốt đất chững lại, ông Tình đã không thấy khách hàng quay lại như đã hẹn, điện thoại thúc giục trả đủ tiền để làm hồ sơ chuyển nhượng, thì người này lần lữa, sau đó tuyên bố “bể”, và chấp nhận “bỏ cọc”, mất trắng 300 triệu đồng.

Đưa thị trường bất động sản trở về giá trị thực

Tương tự, tại Nghệ An, sau thời gian đất nền “sốt”, thị trường bất động sản đã hạ nhiệt để trở về với giá trị thực của nó, nhiều giao dịch đã bị “bỏ cọc”. Mới đây, UBND huyện Diễn Châu có quyết định về việc hủy bỏ kết quả trúng đấu giá đất và thu nộp ngân sách Nhà nước số tiền đặt cọc của khách hàng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 73 lô đất tại vùng quy hoạch dân cư tại 4 xã trên địa bàn, với số tiền hơn 15 tỷ đồng.

Cụ thể, từ ngày 28-1-2022, các xã Diễn Vạn, Diễn Đồng, Diễn Bích, Diễn Phúc, Diễn Mỹ được huyện UBND Diễn Châu phê duyệt kết quả trúng đấu giá một số khu vực quy hoạch diện tích đất ở. Thời điểm đấu giá đất ở các xã nói trên, có hàng ngàn người tham gia khiến giá đất tăng cao bất thường so với giá thị trường. Tuy nhiên, nhiều hộ gia đình, cá nhân được công nhận trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã không nộp tiền hoặc nộp không đủ tiền. Do quá thời gian quy định, huyện Diễn Châu đã quyết định hủy bỏ kết quả đấu giá, những người tham gia trúng đấu giá đất đã chấp nhận “bỏ cọc” với số tiền trên 15 tỷ đồng.

Cũng trên địa bàn Nghệ An, hệ lụy từ cơn “sốt” đất ảo trong những ngày đầu năm nay, đã kéo theo nhiều cuộc đấu giá đất được đẩy lên với giá cao ngất ngưởng, khiến nhiều nhà đầu tư chấp nhận bỏ cọc sau khi trúng đấu giá. Đơn cử, tháng 4-2022, phường Quỳnh Xuân, thị xã Hoàng Mai ra thông báo đấu giá quyền sử dụng 44 lô đất, giá khởi điểm thấp nhất 2,5 tỷ đồng, cao nhất trên 4,4 tỷ đồng. Tại địa bàn các huyện Đô Lương, thị xã Hoàng Mai, thời điểm “nóng” các phiên đấu giá sôi nổi, có những lô đất đấu giá cao từ 5,5 đến 6 tỷ đồng. Kết quả là, sau đấu giá, nhiều người đã phải ngậm ngùi “bỏ cọc”, chấp nhận mất trắng hàng trăm triệu đồng vì thị trường bất động sản chững lại, không thể “lướt sóng” được như toan tính.

Ông Nguyễn Sĩ Tùng, Chủ tịch UBND xã Nhân Thành, huyện Yên Thành, Nghệ An cho biết: Vào thời điểm cuối tháng 3-2021, xã Nhân Thành tổ chức đấu giá 32 lô đất, giá khởi điểm trên 600 triệu đồng/lô, mỗi bộ hồ sơ tham gia đấu giá đất phải đặt cọc 100 triệu đồng. Trong phiên đấu giá có trên 200 hồ sơ của người dân khắp nơi về tham gia. Qua đấu giá đất được đẩy lên hơn gấp đôi giá khởi điểm, đạt từ 1,2 – 1,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau đấu giá, những người trúng đấu giá đã rao bán lại cho người dân nhưng do giá đất quá cao nên không có ai mua. Hệ quả là đến hạn nộp tiền, chỉ có  18/32 lô đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, số còn lại chấp nhận “bỏ cọc”. Anh Nguyễn Văn Mạnh, một nhà đầu tư đến từ huyện Diễn Châu cho biết, cách đây hơn 1 tháng, anh đặt cọc mua lô đất ở huyện Yên Thành với giá 2,5 tỷ đồng, sau đó rao bán “lướt” nhưng qua 20 ngày, không ai hỏi đến nên anh Mạnh phải “bỏ cọc”, chấp nhận mất 100 triệu đồng, còn hơn là phải gánh lãi tiền vay ngân hàng 2,5 tỷ đồng.

Trở lại với cơn “sốt” đất làm nhiễu loạn thị trường bất động sản trong những ngày đầu năm, UBND tỉnh Hà Tĩnh đã kịp thời vào cuộc và có các biện pháp mạnh tay để ổn định lại thị trường. Ngày 25-3-2022, UBND tỉnh Hà Tĩnh đã quyết định lập đoàn liên ngành kiểm tra việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn để kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất gây nhiễu loạn thị trường. Cùng với đó, ngành ngân hàng cũng đã tăng cường siết chặt tín dụng bất động sản khi đặc biệt lưu ý với các khoản vay tiêu dùng liên quan đến lĩnh vực đất đai, hạn chế cho vay bất động sản và vay để tham gia đấu giá đất. UBND tỉnh Nghệ An cũng tăng cường thanh tra, kiểm tra, quản lý các sàn giao dịch và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đồng thời, chấn chỉnh các chủ đầu tư của các dự án khu dân cư, khu đô thị chưa đủ điều kiện mở bán nhưng vẫn chuyển nhượng, bán chui dưới dạng góp vốn, nhận giữ chỗ “thiện chí”.

Tháng 4-2022, sau khi xảy ra tình trạng nhiều cá nhân, tổ chức đồng loạt “bỏ cọc” sau khi trúng đấu giá, tại dự thảo sửa đổi, bổ sung nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, Bộ Tài Nguyên và Môi trường đã đề xuất tăng mức phạt người “bỏ cọc” đấu giá đất. Cụ thể, người “bỏ cọc” đấu giá đất ngoài việc sẽ mất tiền đặt cọc, còn phải trả các chi phí liên quan vào tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá, và nếu hủy kết quả trúng đấu giá đất không có lý do chính đáng sẽ bị phạt 50% giá trị quyền sử dụng đất. Tiền cọc do tổ chức đấu giá và người tham gia thỏa thuận, nhưng tối thiểu bằng 20% giá khởi điểm tài sản. Người tự ý “bỏ cọc” và từ chối đấu giá đất thì trong 5 năm sẽ không được tham gia các cuộc đấu giá đất khác.